수도권 주택 시장에서 다세대 및 연립주택(이하 빌라)의 매매가 오름세가 공동주택(아파트)의 상승 폭을 연이어 뛰어넘는 기현상이 발생하고 있다. 끝을 모르고 치솟는 아파트값과 만성적인 전세 물량 가뭄으로 인해 내 집 마련의 꿈이 멀어진 실수요자들이, 상대적으로 진입 문턱이 낮은 빌라 시장으로 발길을 돌린 결과로 분석된다.

관련 업계와 한국부동산원이 발표한 통계 지표를 살펴보면, 지난 4월 기준 서울 내 빌라 매매가격지수는 전월 대비 0.62% 뛰어올랐다. 이는 같은 기간 0.55% 오르는 데 그친 아파트의 변동률을 명백히 상회하는 수치다. 이러한 역전 현상은 앞선 3월(빌라 0.53%, 아파트 0.34%)부터 두 달 연속으로 이어지고 있다.

부동산 전문가들은 대세 상승기에 빌라의 가격 오름폭이 아파트를 앞지르는 작금의 상황을 매우 이례적인 현상으로 진단한다. 과거 2022년에서 2023년 사이 부동산 시장 빙하기 당시, 아파트값이 걷잡을 수 없이 폭락할 때 빌라 가격이 상대적으로 하방 경직성을 보이며 덜 떨어졌던 적은 있다. 하지만 최근처럼 두 주택 유형이 동반 상승하는 국면에서 빌라의 상승 에너지가 더 강하게 분출되는 것은 과거의 패턴과 확연히 다른 궤적이다.

특히 불과 얼마 전까지 전국을 휩쓸었던 대규모 전세사기 사태의 여파로 '빌라 포비아(기피 현상)'가 극에 달했던 점을 상기하면 현재의 시장 흐름은 더욱 극적이다. 한 부동산 시장 전문가는 "아파트 시장을 둘러싼 거대한 진입 장벽이 주거 실수요자들을 반강제적으로 빌라 매매 시장으로 밀어내고 있는 형국"이라고 평가했다.

■ "전세금 올려주느니 차라리 산다"…거래량 49% 급증하며 시장 회복세 뚜렷

침체하였던 거래 지표들 역시 가파른 우상향 곡선을 그리고 있다. 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛이 국토교통부의 실거래가 공개시스템 자료를 정밀 분석한 결과, 올해 1분기 서울 지역의 연립·다세대주택 매매 거래량은 총 1만 201건을 기록했다. 이는 직전 분기인 지난해 4분기(8,741건)와 비교해 16.7% 늘어난 것이며, 이른바 '거래 빙하기'로 불렸던 전년 동기(6,864건) 대비 무려 48.6%나 폭등한 실적이다. 분기별 수치로 환산하면 2022년 2분기 이후 7분기 만에 달성한 역대급 최고치다.

자금의 유입 규모도 매섭다. 1분기 서울 지역 빌라의 총 매매 거래대금은 4조 3,261억 원으로 집계되어, 직전 분기 대비 16.8% 팽창했다. 지난해 같은 기간(2조 6,069억 원)과 비교하면 65.9%라는 경이로운 증가율을 보였다. 이는 시장의 유동성이 빌라 매매 시장을 향해 맹렬히 흘러들고 있음을 시사하는 대목이다.

이러한 폭발적인 수요 이동의 이면에는 '13억 원'을 돌파해 버린 서울 아파트의 평균 매매가격이 자리하고 있다. 서민 경제의 소득 수준으로는 감당하기 힘든 가격대인 데다가, 정부의 가계부채 관리 기조에 따른 총부채원리금상환비율(DSR) 등 촘촘해진 대출 규제가 겹치며 자금 조달의 숨통마저 끊어졌다. 설상가상으로 아파트 전세 매물마저 자취를 감추며 호가가 천정부지로 치솟자, 벼랑 끝에 몰린 3040 세대 실수요자들이 상대적으로 가격 방어가 수월하고 매수 부담이 적은 빌라로 눈길을 돌린 것이다.

실제로 노원구, 성북구, 은평구 등 서울 외곽 지역의 공인중개사무소에는 "수억 원에 달하는 전세보증금을 떼일 바에야, 차라리 그 돈으로 깨끗한 신축 빌라를 내 이름으로 사겠다"는 문의가 빗발치고 있다. 전세 시장의 불안정성이 오히려 빌라 매수 심리를 자극하는 촉매제가 된 셈이다.

■ 모아타운·신속통합기획 훈풍…소액 갭투자자들까지 '가세'

실거주 목적의 수요뿐만 아니라, 향후 시세 차익을 노린 투자 자금까지 섞여들며 빌라 시장의 불쏘시개 역할을 하고 있다. 특히 서울시가 야심 차게 추진 중인 '신속통합기획'과 '모아타운' 등 도심 정비사업에 대한 기대감이 팽배한 지역들이 타깃이다. 동작구 상도동 일대와 광진구 구의동, 자양동 등 노후 주거지 밀집 지역에서는 향후 신축 아파트 입주권을 거머쥘 수 있다는 희망 섞인 전망이 매수세를 부추기며 매매가를 강하게 밀어 올리고 있다.

현재 서울의 주요 아파트 단지들은 토지거래허가구역으로 묶여 있거나 실거주 의무 등 강력한 페널티가 적용되어 전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자'가 사실상 원천 봉쇄된 상태다. 반면 빌라는 아파트 대비 대출 규제의 문턱이 낮고 취득세 등 세제 측면에서도 상대적으로 운신의 폭이 넓다. 무엇보다 1억 원에서 2억 원 남짓한 비교적 소액의 자본만으로도 서울 요지에 갭투자를 실행할 수 있다는 점이 투자자들에게 매력적인 '틈새시장'으로 인식되고 있다. 규제의 풍선효과가 빌라 시장에서 발현되고 있는 것이다.

다만, 전문가들은 묻지마식 빌라 투자의 위험성을 강력히 경고한다. 한 부동산 학계 관계자는 "최근의 빌라 시장 반등은 아파트 공급 부족과 가격 급등이 빚어낸 전형적인 대체재 성격의 수요 폭발"이라고 진단하며, "빌라는 본질적으로 아파트에 비해 환금성이 현저히 떨어지고, 개별 주택의 상태나 입지에 따라 자산 가치의 편차가 극심하게 나타난다"고 지적했다. 이어 "단순히 정비사업 구역으로 지정될 것이라는 막연한 기대감이나 소문만 믿고 덜컥 투자에 나서는 것은 자칫 장기간 자금이 묶이는 '하우스 푸어'로 전락할 수 있으므로 각별한 주의가 요구된다"고 조언했다.

결국 작금의 빌라 르네상스는 주거 안정을 갈망하는 서민들의 절박함과 틈새를 노리는 투자 심리가 교차하며 만들어낸 복합적인 결과물이다. 정부와 지자체는 쏠림 현상으로 인한 부작용을 예방하고, 진정한 서민 주거 안정을 도모하기 위한 정교한 공급 대책과 시장 안정화 방안을 서둘러 마련해야 할 시점이다.

서울 빌라 시장의 이례적인 가격 상승과 거래량 폭등은 단순한 시장 회복을 넘어, 아파트 중심의 주거 구조가 낳은 한계와 전세난이라는 구조적 문제에서 기인한 '대체 수요의 이동'입니다. 실수요자에게는 합리적인 주거 대안이 될 수 있으나, 정비사업의 불확실성과 낮은 환금성이라는 빌라 고유의 리스크가 존재하므로 철저한 현장 조사와 객관적인 자산 평가가 선행되어야 합니다.